Les essentiels à retenir :
- Une croissance fulgurante : À Paris, le bureau flexible ne représente que 5 % du stock total, mais pèse déjà pour 30 % de la demande placée.
- L’hybridation des modèles : La frontière entre coworking et bureau opéré s’efface au profit de solutions « Plug & Play » sur-mesure.
- L’hospitalité comme nouveau standard : Le métier de foncière évolue vers celui d’opérateur de services, s’inspirant fortement des codes de l’hôtellerie.
- Un levier écologique : En favorisant l’intensité d’usage et la réutilisation des aménagements, le bureau flexible réduit l’empreinte carbone immobilière.
BEAU BOULOT
Dans l’environnement de travail, il n’y a pas de bonnes pratiques ou de vérités mais des dimensions à creuser, à envisager et vers lesquelles s’orienter : L’Humain, l’Hospitality & Services, l’Aménagement, l’Immobilier.
Et c’est au micro de Mehdi Dziri que le Podcast Beau Boulot ! vous propose de rencontrer celles & ceux qui tentent, façonnent, créent, inspirent l’environnement de travail de demain à travers leur(s) dimension(s).
Pour le 11ᵉ épisode de Beau Boulot !, Rebecca Nachanakian, Directrice Générale Europe continentale et Moyen-Orient chez WeWork, Romain Ruby, Fondateur de Jöro et Emmanuel Attias, Directeur Asset management et directeur de Business unit chez Gecina ont répondu aux questions de Mehdi.
WEWORK
Fondé en 2010, WeWork est un acteur majeur du coworking et des bureaux flexibles dans le monde. Avec des centaines de sites dans plusieurs pays, l’entreprise propose des espaces partagés et privatifs, complétés par des services et une communauté active. À Paris, WeWork incarne la dimension internationale et premium du bureau flexible, reliant immobilier, services et expériences collaboratives.
Nombre d’espaces en France : 12 *
Nombre de m2 : 106 208 m2 *
*Selon l’Ubiqdata 2025
JÖRO
Fondé en 2021, Jöro propose des bureaux opérés sur-mesure où design, confort et flexibilité sont au centre. Ses espaces, pensés comme des environnements de vie, combinent services inclus et personnalisation pour répondre aux besoins des startups et entreprises modernes. Jöro illustre la créativité locale et l’expérience utilisateur dans le bureau flexible.
Nombre d’espaces en France : 40 *
Nombre de m2 : 13 984 m2 *
*Selon l’Ubiqdata 2025
GECINA
Foncière française majeure, Gecina gère un large portefeuille de bureaux et logements à Paris et en Île-de-France. Avec des initiatives comme YouFirst, elle propose des espaces de bureaux opérés premium et structurés, intégrant qualité architecturale et services. Gecina représente la dimension long terme et stratégique de l’immobilier, facilitant l’implantation de bureaux flexibles et opérés.
Nombre d’espaces en France : 28 *
Nombre de m2 : 17 690 m2 *
*Selon l’Ubiqdata 2025
L’INTERVIEW BEAU BOULOT EN QUELQUES POINTS
📌 Coworking vs Bureau Opéré : de quoi parle-t-on ?
Dans cet épisode, nos invités redéfinissent les contours d’un marché mouvant :
- La définition du coworking selon Rebecca Nachanakian (WeWork) : Pour elle, c’est l’art d’avoir donné de l’énergie et un esprit de communauté à un actif immobilier autrefois figé. C’est un espace de vie qui s’adapte désormais aux stratégies de flexibilité des entreprises face à l’incertitude économique.
- Le bureau opéré (Managed Office) : Romain Ruby (Joro) le définit comme des plateaux indépendants où l’entreprise est « chez elle » (marque, culture, cuisine privée). Elle bénéficie cependant de la flexibilité contractuelle et de la gestion de services d’un coworking. C’est, selon Emmanuel Attias (Gecina), le meilleur du bail classique et du coworking.
📌 Le bureau devient un service (et une expérience)
Le constat est partagé : le métier de propriétaire change pour devenir celui d’opérateur.
- L’analogie hôtelière : Rebecca Nachanakian souligne que le bureau suit la trajectoire de l’hôtellerie. Demain, on reconnaîtra un espace de travail à sa signature (accueil, services, et même signature olfactive).
- La valeur ajoutée : Pour une foncière, passer au bureau opéré permet de capter entre 30 % et 40 % de valeur supplémentaire par rapport à un bail classique grâce à la couche de services ajoutée.
📌 Le marché qui s’assainit et se professionnalise
Malgré quelques turbulences récentes dans le secteur, l’optimisme reste de mise :
- Le « Management Contract » : Inspiré de l’hôtellerie, ce modèle où le propriétaire et l’opérateur s’associent pour partager les revenus et les risques devient une norme pour fluidifier le marché.
- La correction du marché : Rebecca Nachanakian parle d’une « correction de marché » nécessaire après une phase d’expansion ultra-ambitieuse. Cela permet aujourd’hui d’aboutir à des modèles plus robustes et rentables.
📌 Un impact environnemental majeur
Le bureau flexible s’impose comme un allié de la stratégie RSE des entreprises :
- Intensité d’usage : Emmanuel Attias explique qu’en optimisant chaque mètre carré par l’occupation, on évite le gaspillage énergétique lié aux surfaces sous-utilisées.
- Économie circulaire : Contrairement au bail classique où l’on démolit tout à chaque départ de locataire, le bureau opéré conserve ses aménagements sur le long terme (10 à 15 ans). Cela évite des émissions carbone massives liées aux travaux répétitifs.
📌 Prospective : Quel avenir pour le secteur ?
L’épisode dessine les nouveaux standards qui structureront l’immobilier tertiaire de demain :
- L’assainissement du marché : Après l’euphorie et les chutes de certains acteurs comme MyFlexOffice, le marché entre dans une phase de maturité et de correction saine. Cette étape est jugée nécessaire par les experts pour stabiliser le secteur.
- La cohabitation des modèles : Le bail 3-6-9 ne va pas disparaître, mais il devra cohabiter avec des offres « Plug & Play » intelligentes. Ces solutions permettent de répondre aux besoins de flexibilité croissants des entreprises de toutes tailles.
- La généralisation du pilotage par la donnée : L’avenir du bureau passera par une exploitation fine de la data pour ajuster les services en temps réel et optimiser l’usage des bâtiments.
DÉFINITIONS ET TRADUCTIONS 💡
Paintry : Plateforme ou service digital pour la gestion des espaces de travail (ex. réservation, suivi des usages).
Managed solutions : Solutions de bureaux gérés ou opérés par un tiers, avec services inclus.
Return to work : Stratégies et mesures mises en place pour le retour des collaborateurs au bureau après télétravail ou confinement.
Property : Bien immobilier ou actif foncier, comme un immeuble de bureaux.
Take Up (demande placée) : Volume de bureaux loués sur une période donnée (transactions conclues).
Bail commercial : Contrat de location pour un local à usage professionnel.
Prestation de service : Services fournis en complément de l’espace physique (ex. ménage, accueil, conciergerie).
Network : Ensemble de collaborateurs, partenaires ou membres connectés dans un espace ou une communauté.
Accommodation : Capacité d’accueil d’un espace ou aménagement pour les utilisateurs.
Sustainable : Durable, écoresponsable, intégrant des pratiques respectueuses de l’environnement.
Management contract : Contrat par lequel un propriétaire confie l’exploitation et la gestion de son bien à un opérateur externe.
Hospitality : Accueil, confort et services proposés aux utilisateurs pour améliorer l’expérience (ex. restauration, espaces conviviaux, wellness…).
Property Management : Gestion opérationnelle et administrative d’un bien immobilier.
Market correction : Ajustement du marché, souvent après une phase de surchauffe ou spéculation, pour retrouver un équilibre.
Flagship : Site ou projet phare, emblématique d’une marque ou d’un concept.
Grand floor activation : Activation ou animation d’un étage entier dans un bâtiment pour générer du dynamisme ou des services.
DNA : Caractéristiques fondamentales ou identité propre d’un espace, d’une marque ou d’un projet.
Plongez dans l’univers de l’Ubiqdata 2025 en écoutant cet épisode :
Ne ratez aucun épisode de Beau Boulot ! : abonnez-vous dès maintenant sur votre plateforme d’écoute préférée et partagez vos impressions en nous laissant un commentaire.
Pour découvrir WeWork, Jöro ou encore Gecina, rendez-vous sur leur site web et restez connectés en les suivant sur leurs réseaux sociaux !
