Définition : l'immobilier d'entreprise traite de l'achat, la vente et la location de biens. Ces biens immobiliers sont entre autres des bureaux mais aussi des locaux commerciaux, entrepôts, terrain, etc.
Au sein de ce marché immobilier, la location de bureaux, historiquement opaque, régi par le bail 3/6/9 et les agences immobilières plaçant leurs exclusivités, a commencé à évoluer il y a vingt ans.
La transformation s'est accélérée sous l'impulsion du Coworking qui rassemble 3 attentes des locataires et a été le premier à commercialiser des "bureaux flexibles" :
- optimisation des coûts par le partage d'espace et de services ;
- flexibilité des conditions de location ;
- flexibilité des modes de travail.
Les espaces de coworking à Paris emportent tout sur leur passage
Après l'émergence des centres d'affaires du pionnier Régus, 2017 marque un tournant avec l'ouverture du premier espace de coworking français du géant WeWork en plein QCA (Quartier Central des Affaires) et celle du flagship Morning Trudaine.
Ces 3 historiques, rejoints par d'autres, ont continué à ouvrir de nouveaux espaces de différentes superficies : le coworking à Paris était lancé, les grandes villes ont suivi.
Coworking : définition et création d'une offre
L'anglicisme Coworking signifie travailler ensemble. Dans "travailler ensemble" il y a partager l'espace de travail, mais aussi les charges, les salles de réunions, l'accueil, la machine à café … et tous les services.
Ce concept a d'abord été vu comme une solution pour auto-entrepreneurs. Mais une offre alternative est véritablement née sur ce marché de l'immobilier tertiaire et en hyper centre : les espaces de coworking, qui ont su s'emparer des nouvelles préoccupations des locataires en activant et rassemblant flexibilité et service.
Flexibilité contractuelle : le contrat de prestation de service
La première innovation qui a fait bouger l'immobilier d'entreprise a été l'application du contrat de prestation de service à la location de bureau. Cela a permis de rassembler le coût des bureaux en un loyer unique toutes charges incluses, d'immobiliser moins de trésorerie et de flexibiliser la location.
Tous les avantages du contrat de prestation de service par rapport au bail 3/6/9 :
- Un loyer total mensuel plus lisible qu'un prix par m2 par an ;
- Un prix charges incluses : électricité, internet haut débit, mobilier de bureau, etc.
- Un contrat unique signé avec un bailleur unique ;
- Moins d'immobilisation financière (dépôt de garantie de 2 mois de loyer en moyenne contre 6 pour le 3/6/9) ;
- Des bureaux équipés "clé en main" et "prêts à travailler" ;
- Une durée de préavis plus courte que les 6 mois du 3/6/9 ;
- Un engagement inférieur aux 3 ans du 3/6/9 voire sans engagement.
Le Coworking n'est pas seul à l'utiliser: une entreprise classique qui loue ses mètres carrés inutilisés d'un bureau équipé ou d'un plateau ainsi que les opérateurs d"immeubles en bureau opéré (voir plus bas) utilisent aussi ce contrat.
Flexibilité des modes de travail : l'organisation du travail devient encore plus hybride après l'épisode Covid
Les nouveaux modes de travail sont devenus des acquis pour beaucoup d'entreprises du tertiaire. Le télétravail et le flex office (ne pas avoir de poste attitré) font que pour une recherche de locaux on ne demande plus autant de postes qu'on a de collaborateurs.
Le Coworking a fait preuve de réactivité : les badges d'accès 24/7 plus nombreux que les places d'un bureau et casiers servent les télétravailleurs. De plus, ces espaces se sont rendus accessibles en respectant les normes ERP (Etablissement Recevant du Public) et PMR (Personne à Mobilité Réduite).
Les marques ayant plusieurs sites adressent la flexibilité géographique en incluant dans leur offre l'accès à tous leurs espaces et salles de réunion. Côté mobilités douces, les parkings vélo ont fleuri en complément des parkings classiques.
Services & bien-être collaborateur
En plus des synergies pouvant faire grandir le réseau professionnel des résidents, la mutualisation des espaces offre un niveau de services proposés et un cadre de travail autrefois réservés aux grands groupes.
Les salles de réunions réservables à l'aide de crédits, les espaces de créativité et les phone box en nombre accompagnent les nouvelles façon de travailler notamment en équipe éclatée.
D'autres services en accès illimité ou non complètent l'expérience :
- accueil ;
- espace détente ;
- cafétéria et tisanerie ;
- salle de sport ;
- espaces de convivialité ;
- salle d'eau.
De quoi muscler votre image de marque auprès de vos visiteurs, votre marque employeur et votre efficacité : vous vous concentrez enfin sur votre business !
Le bureau opéré : une nouvelle offre dans le paysage de la location de bureaux à Paris
Dernière adaptation complétant l'offre de location de bureaux à Paris : le bureau opéré. Ces espaces indépendants dédiés à une entreprise dès l'accueil, incluent de nombreux services et sont commercialisés via le fameux contrat de prestation de service flexible.
Le bureau opéré reprend le meilleur du coworking et du bureau classique : il répond au besoin d'indépendance des grandes équipes pour installer leur culture d'entreprise, tout en conservant la flexibilité et les services du coworking.
C'est Deskeo qui a été pionnier sur cette offre de bureaux "mono locataire" avant que Ubiq ne la démocratise en lançant ce terme "bureau opéré". L'histoire du coworking se répète : les acteurs commercialisant cette offre, dont certains se lancent en s'appuyant sur ce mot comme BOPE, se multiplient et les grandes villes suivent Paris.
Conclusion : est-ce le "bureau flexible" bouscule l'immobilier d'entreprise ?
Nuançons l'impact sur l'ensemble du secteur l'immobilier : cette flexibilité n'est pas applicable à la location d'entrepôts ! En revanche, le coliving, parfois accolé au coworking comme chez Babel Community, est-il l'application des mêmes atouts à l'habitat particulier ?
Pas de doute pour la location de bureau : les offres tangibles de "bureau flexible" pénètrent toutes les strates de l'immobilier tertiaire. Ces offres ont flexibilisé la location de bureaux pour des entreprises de plus en plus grandes.
Du poste en open space, en passant par le bureau fermé de 10 postes pour start up puis le plateau indépendant pour 100, des immeubles indépendants et entiers sont aujourd'hui loués pour 1 000 collaborateurs avec la même recette flexible, hybride et servicielle.
En positionnant le bureau opéré entre l'hyper flexibilité du coworking et la rigidité du 3/6/9, et en observant son succès, les propriétaires d'actifs immobiliers s'adaptent. Ils accolent à leur baux commerciaux des services comme une salle de sport ou du mobilier.
Une nouvelle offre hybride entre bureau opéré et traditionnel ?
