Ubiqdata 2021 : État des lieux de l’offre de bureaux 2/3

Dans : Ubiqdata

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L’Ubiqdata, c’est le nouveau nom de l’Indice du coworking, une démarche unique lancée en 2017 par Bureaux À Partager devenue Ubiq.

Cette année, Ubiq sort le premier baromètre 360° qui éclaire l’intégralité du marché du bureau : L’indice du coworking mis à jour en ajoutant un instantané de l’offre de bureau extrait et analysé depuis des données open source, bien de chez nous issues de la plateforme Ubiq et l’analyse des 100 dernières demandes de bureaux traitées chez Ubiq pour comprendre une autre facette du marché et son évolution.

Notre méthodo  : chez Ubiq, les données c’est carré ! 

  • 1 indice réalisé à partir des données de la plateforme Ubiq.fr au 30 septembre 2021
  • 3700 annonces publiées et analysées 
  • 3 tendances identifées et déchiffrées par nos expes

 

Les Datas

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Les Tendances de l’offre de bureaux en 2021 :

1. Le “Bureau opéré” is the new Bureau 

En ce qui concerne les espaces indépendants flexibles, c’est l’offre de bureaux opérés qui domine aujourd’hui sur le marché. Au-delà du contrat flexible, le bureau opéré s’inspire du coworking, mais offre à une entreprise un espace indépendant, privatif, comme un bureau classique finalement, mais doté d’un aspect ultra serviciel avec de nombreux avantages et services (travaux, mobilier, internet, charges, ménage, entretien, café…).

L’objet : permettre à une entreprise de profiter d’un espace clé en main rien qu’à elle, avec le mobilier et le service nécessaire pour s’installer du jour au lendemain… Et repartir aussi facilement !

En somme, c’est l’hôtellerie qui s’invite dans le marché du bureau. Nous comptabilisons aujourd’hui près de 250 offres de bureaux opérés à Paris pour des surfaces allant de 100 à 2 700m². Ces offres émergent également à Lyon ou Marseille où nous comptabilisons déjà une quinzaine d’offres. À noter qu’à Paris, ces espaces sont à louer à prix 1,6 à 1,8 fois plus cher que le loyer d’un bail commercial classique mais intègrent l’ensemble des charges et des services dans une facture unique à la fin du mois. C’est une certitude, cette transformation de l’offre, en impactant le modèle économique du secteur, va transformer l’intégralité de la chaîne de valeur jusqu’à la gestion immobilière et l’investissement.

2. La flexibilité avant tout

En référençant tous les espaces de coworking, Ubiq.fr est naturellement la plateforme du bureau flexible (97% des offres disponibles sur la plateforme Ubiq sont à louer via des contrats flexibles). En 2021, les contrats ne concernent plus uniquement les espaces de coworking mais également les espaces de bureaux indépendants. Une révolution était déjà en cours, la Covid-19 n’a fait que l’accélérer. Exit le bail commercial qui engage les décideurs et leurs équipes sur les durées classiques 3, 6 ou 9 ans.

Ils sont à la recherche de plus de souplesse et de solutions de bureaux plus résilientes permettant d’ajuster les charges locatives, en temps réel. Les solutions de bureaux flexibles via des contrats de prestation de service prennent de plus en plus de place sur le marché et viennent s’installer à côté des baux plus classiques. Si l’on considère uniquement les espaces indépendants à Paris, 74,5% des offres proposées sur Ubiq sont à louer via des contrats flexibles (contrat de prestation de services, sous-location et bail dérogatoire ou précaire).

3. La sous-location prend son indépendance ! 

Alors qu’avant même le début de la crise sanitaire, le taux d’occupation des bureaux était en moyenne de 60%, le marché de la sous-location de bureaux s’est considérablement développé ces derniers mois. Aujourd’hui, de nombreuses offres en sous-location sont des plateaux ou immeubles de bureaux entièrement indépendants de plusieurs centaines voire milliers de m². Ainsi, à nombre d’annonces équivalent, la part d’espaces indépendants parmi les offres de sous-location fait x2 en passant de 13% à plus de 30% entre 2019 et 2021.

Ces espaces ont été placés en sous-location, car la crise sanitaire et le développement du télétravail ont fait évoluer l’organisation des entreprises qui restaient engagées sur des baux commerciaux non adaptés à leurs besoins.

Du point de vue de la taille, la surface moyenne des espaces indépendants en sous-location sur la plateforme Ubiq correspond à 240m² à Paris et à 91m² hors Île-de-France. Il est à noter qu’avec un prix moyen à Paris de 581€/m²/an (430€/poste de travail), la sous-location constitue une offre de bureaux attractive car accessible en termes de prix pour des offres flexibles et clés en main.

Le cas à la loupe : Les Nouveaux Bureaux

1. Un modèle propriétaire

Le caractère atypique des Nouveaux Bureaux tient aussi dans son modèle économique. Alors que plus de 80% des acteurs du bureau opéré, aménagent et opérent des bureaux qu’ils ont pris à bail ou qu’ils exploitent pour le compte d’un bailleur, LNB sont propriétaires des espaces qu’ils transforment et opèrent.

Ce modèle d’exploitation long et risqué, puisqu’ils sont les seuls à poer l’intégralité du risque locatif, leur permet en contrepartie d’avoir une maîtrise complète de l’actif, de son aménagement et de l’expérience client qu’ils souhaitent y créer.

2. Des lieux de caractère

Devenus en quelques années un acteur majeur du marché en pleine croissance des bureaux opérés à Paris, Les Nouveaux Bureaux exploitent aujourd’hui 15 lieux dans la capitale. Hôtels particuliers, ou immeubles de standing, LNB ne s’installent que dans les quartiers les plus attractifs et dans des lieux atypiques où chaque espace raconte à sa façon une histoire dotée d’un univers singulier.

Les lieux LNB ne sont autres que : l’hôtel particulier qui fut le lieu de résidence et d’atelier du peintre Alphonse de Neuville, au 25 de la rue qui poe aujourd’hui son nom ou encore l’hôtel de Brossier et son portail sculpté en plein cœur du Marais. Dans chacun de ces espaces, Les Nouveaux Bureaux opèrent souvent 1 à 2 ans de travaux pour rénover ces lieux et révéler de magnifiques volumes en veillant particulièrement à préserver le patrimoine et l’histoire portée par la pierre.

3. Le client est roi. 

Chez Les Nouveaux Bureaux, une attention toute particulière est portée au service client en essayant de personnaliser au maximum chaque espace et en apportant des services à la carte pour chaque occupant.

L’enjeu est véritablement de faire en sorte que le client se sente chez lui dans un bureau qui lui est livré clé en main. La personnalisation des espaces chez Les Nouveaux Bureaux peut aller très loin, à l’image de leur dernier espace à Châtelet où un terrain de foot a été aménagé dans un open space.

 

Chez Ubiq, les données, c’est carré.
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Margaux Beaunez

Dir' Communication chez Ubiq qui travaille de PARTOUT, PARTOUT, PARTOUT !

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