Beau Boulot — Le podcast d’Ubiq
À quoi ressemblent les bureaux quand ils s’installent là où on ne les attend pas ?
Dans ce nouvel épisode de Beau Boulot, Mehdi Dziri reçoit Romain Démonté, directeur commercial de Bope, un réseau de bureaux opérés, coworking et espaces événementiels présent à Paris, Nantes et Bordeaux.
Une discussion autour du bureau flexible, de son développement en région, mais aussi de la transformation de bâtiments atypiques, car chez Bope, un ancien garage peut devenir un espace de travail… tout comme une ancienne église.
L’essentiel à retenir
- Bope développe un modèle hybride, à mi-chemin entre le coworking et le bureau opéré : des espaces privatifs pour les entreprises, complétés par des services et espaces communs.
- Paris, Bordeaux et Nantes ne répondent pas encore aux mêmes usages : en région, les demandes restent davantage tournées vers le coworking et les petites capacités.
- Être propriétaire de ses bâtiments permet à Bope d’adapter plus facilement ses espaces aux besoins et à la croissance des entreprises.
- Bope mise sur des bâtiments atypiques : après avoir transformé un ancien garage à Bordeaux, l’opérateur travaille aujourd’hui sur une ancienne église de plus de 4 000 m².
- L’hospitalité est au cœur du modèle Bope, avec une ambition résumée par Romain Démonté : faire de Bope « l’hôtel au bureau ».
Dans cet épisode
Bope, entre coworking et bureau opéré
Derrière son nom, Bope affiche directement son positionnement : le bureau opéré. L’opérateur figure d’ailleurs dans le Top 20 des opérateurs de bureaux opérés en France de l’Ubiqdata 2025.
Mais l’offre développée ne correspond pas tout à fait à la définition traditionnelle du modèle. Dans un bureau opéré classique, une entreprise dispose généralement d’un espace entièrement indépendant, aménagé et exploité pour elle, avec l’ensemble des services inclus dans un contrat de prestation. Bope a choisi d’y ajouter certains codes du coworking. L’objectif ? Permettre aux entreprises de disposer de leur propre espace de travail, sans pour autant renoncer aux services et à la vie que peuvent offrir des espaces partagés.
À Paris, par exemple, Bope accueille notamment des entreprises de 20 à 30 personnes sur des plateaux privatifs. Une configuration qui répond notamment aux entreprises à la recherche d’une location de bureau à Paris flexible et prête à l’emploi. Elles y retrouvent leurs propres espaces de travail, mais peuvent également profiter de salles de réunion, de phonebox, d’une salle de sport, de douches, d’un local vélo ou encore d’espaces événementiels.
Une façon de proposer le meilleur des deux mondes : l’indépendance d’un bureau privatif et les services du coworking.
Ce positionnement répond à un moment bien particulier dans la vie d’une entreprise : celui où elle ne souhaite plus tout partager, mais n’est pas nécessairement prête à occuper seule un immeuble ou un bureau totalement indépendant.
Paris, Nantes, Bordeaux : le bureau flexible ne se développe pas partout de la même façon
Déployer le même concept dans plusieurs villes ne signifie pas reproduire exactement la même recette. Et Bope en a rapidement fait l’expérience.
À Paris, les entreprises sont davantage habituées aux offres flexibles et aux contrats de prestation de services. À Bordeaux et Nantes, le marché reste différent. Les demandes en open space partagé sont encore nombreuses et les entreprises recherchent davantage de petites capacités : deux, quatre ou six postes par exemple.
À Bope Victoire, à Bordeaux, certaines entreprises occupent des espaces de 10 à 20 postes. À Nantes, Bope avait initialement imaginé des plateaux d’environ 250 m² pouvant accueillir 40 à 50 personnes, mais les demandes reçues se sont révélées beaucoup plus petites. L’opérateur a donc dû s’adapter, recloisonner certains espaces et revoir une partie de son offre.
Cette différence s’explique aussi par la maturité du marché. Dans les métropoles régionales, le bail commercial reste encore un réflexe important pour les entreprises. Le bureau flexible nécessite donc davantage de pédagogie.
Et lorsqu’une entreprise recherche 30 ou 40 postes en bureau opéré à Nantes ou Bordeaux, le choix reste encore limité. L’enjeu n’est donc pas seulement de convaincre les entreprises : il faut également développer une offre suffisamment large pour que le bureau opéré devienne une véritable alternative.
Être propriétaire pour faire évoluer ses bureaux
Autre particularité de Bope : l’opérateur est propriétaire de ses bâtiments.
Un modèle différent de celui de nombreux opérateurs de coworking, qui louent généralement une surface avant de l’aménager puis de l’exploiter. Cette position donne à Bope une liberté supplémentaire pour transformer ses espaces.
À Nantes, par exemple, face à une demande plus importante pour de petits bureaux, les équipes ont pu recloisonner plusieurs étages. À Bordeaux, certains plateaux initialement prévus pour 15 postes ont accueilli des entreprises plus petites, avec un aménagement pensé pour évoluer au rythme de leur croissance.
Même logique à Paris. Le premier bâtiment Bope ayant atteint 100 % d’occupation, l’opérateur a profité du départ du locataire d’un bâtiment voisin, également détenu par ses propriétaires, pour agrandir son espace. De nouvelles salles de réunion ont été créées et deux capacités supplémentaires ont rejoint l’offre : un bureau de 12 postes et un autre de 50 postes, alors que les plateaux historiques répondaient principalement à des demandes de 20 à 30 postes.
Une flexibilité immobilière qui permet à Bope de faire évoluer ses espaces en même temps que les besoins des entreprises qui les occupent.
Transformer un ancien garage en espace de travail
Cette capacité d’adaptation se retrouve aussi dans le choix des bâtiments.
À Bordeaux, Bope Victoire était à l’origine… un ancien garage.
Le bâtiment avait notamment servi de parking aux habitants du quartier. Il a fallu près de deux ans d’études et de travaux pour le transformer en espace de travail. De nouveaux étages ont été créés, une structure mêlant bois et acier a été installée et l’architecture intérieure a conservé plusieurs clins d’œil à l’histoire automobile du lieu.
Les salles de réunion portent ainsi des noms de pilotes comme Ascari ou Fangio, tandis que des reproductions d’affiches de Grands Prix organisés autrefois dans les rues de Bordeaux habillent les murs. Une manière de transformer complètement un bâtiment sans effacer ce qu’il était auparavant.
Et cette philosophie va encore plus loin avec le prochain projet bordelais de Bope.
Après le garage… une ancienne église transformée en bureaux
C’est sans doute le projet le plus spectaculaire évoqué dans cet épisode de Beau Boulot.
À Bordeaux, Bope travaille actuellement à la transformation de l’ancienne église des Carmes en un espace de travail de plus de 4 000 m², dont l’ouverture est prévue en mars 2027.
Un changement d’échelle important pour l’opérateur, dont les bâtiments exploités jusqu’ici représentent plutôt autour de 2 000 m².
L’histoire du lieu est elle-même singulière. Désacralisée au début du XXe siècle, l’église a connu plusieurs vies. Elle a notamment servi d’espace de stockage et a même failli être démolie avant d’accueillir pendant près de trente ans… un EHPAD. Lorsque Bope rachète le bâtiment, les anciennes chambres des résidents sont encore cloisonnées. Plutôt que d’effacer totalement cette histoire, les équipes choisissent de composer avec l’existant et, surtout, de redonner du cachet au bâtiment. Voûtes, pierres, sculptures, hauteurs sous plafond : chaque espace possède ses propres particularités.
« Il n’y a pas un mètre carré qui se ressemble. »
Même après une trentaine de visites du chantier, il raconte continuer à découvrir de nouveaux détails dans l’architecture : sculptures gravées dans la pierre, grappes de raisin ou encore figures animales.
Une singularité qui oblige aussi à imaginer chaque bureau différemment.
Faire d’une contrainte architecturale une force
Transformer une ancienne église en bureaux implique évidemment quelques défis.
Luminosité, acoustique, réseau téléphonique, Wi-Fi, chauffage… les usages d’un espace de travail moderne doivent composer avec un bâtiment qui n’a jamais été conçu pour ça.
La lumière naturelle, notamment, a guidé une partie de la conception. Selon Romain Démonté, environ 80 % des bureaux prévus dans l’église bénéficient d’un premier jour. Certaines anciennes surfaces extérieures ont également été transformées et équipées de grandes baies vitrées afin d’apporter davantage de lumière.
À l’inverse, les espaces sans lumière naturelle trouvent d’autres usages : salle de conférence, local vélo… Même logique pour les derniers étages situés directement sous les voûtes : plutôt que de multiplier les cloisons et de perdre le caractère du lieu, Bope adapte la fonction des espaces à l’architecture existante.
Le bâtiment ne doit donc pas simplement s’adapter au bureau. C’est aussi le bureau qui s’adapte au bâtiment.
Plus qu’un bureau, créer un lieu qui vit
Derrière ces transformations immobilières, un autre sujet revient régulièrement au cours de l’épisode : l’hospitalité.
Bope compte une quinzaine de collaborateurs, dont une majorité travaille directement dans les espaces pour les faire vivre au quotidien.
Une dimension que Romain Démonté résume par une formule :
« C’est l’hôtel au bureau chez Bope. »
L’ambition pour l’église des Carmes dépasse d’ailleurs le seul accueil d’entreprises. Bope souhaite en faire un lieu vivant, intégré à son quartier, capable d’accueillir des bureaux mais également des conférences, cocktails, dîners et autres événements professionnels. L’opérateur imagine même le lieu comme un potentiel point de rencontre pour l’écosystème tech bordelais.
Après avoir été une église, un lieu de stockage puis un EHPAD, le bâtiment s’apprête donc à commencer une nouvelle vie.
Et c’est peut-être ce qui résume finalement le mieux la vision développée par Bope dans cet épisode : plutôt que de construire des bureaux standardisés, partir de l’histoire d’un lieu pour imaginer de nouveaux usages de travail.
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