Les essentiels à retenir :
- Consolidation du marché : Chez Raoule s’impose comme le consolidateur majeur en rachetant Comeandwork puis Hello Sentier/Hellow, atteignant 60 espaces et 18 000 m² de bureaux opérés à Paris.
- Croissance nette : 153 567 m² ouverts contre 123 324 m² fermés en 2025. IWG reste leader avec 162 sites et 45 000 m², tandis que Flex-O, Gecina et Morning accélèrent leurs développements.
- Augmentation des prix : +21% en un an avec un tarif moyen passant de 469€ à 570€/mois HT par poste. Les quartiers premium atteignent 900€/poste (Louvre) contre 405€ dans les zones accessibles (Charonne).
Un marché du bureau flexible en pleine mutation
Le secteur du coworking et des bureaux opérés à Paris connaît une année 2025 particulièrement dynamique, marquée par des mouvements stratégiques d’envergure. Alors que le marché français du coworking a progressé en 2024, cette tendance s’accélère avec l’émergence de nouveaux modèles économiques et une demande croissante pour des espaces de travail flexibles.
Chez Raoule : l’offensive par croissance externe
La foncière familiale Chez Raoule s’impose comme l’acteur le plus dynamique en matière de consolidation du marché parisien. En septembre 2024, elle a racheté Comeandwork, opérateur de bureaux opérés déjà propriétaire de neuf actifs dans la capitale. Cette première acquisition lui a permis d’intégrer une quarantaine d’espaces clés en main.
Six mois plus tard, en mars 2025, Chez Raoule récidive en acquérant Hellow (anciennement Hello Sentier), acteur de référence des bureaux opérés dans le quartier du Sentier. Cette opération ajoute une vingtaine d’espaces représentant 6 100 m² exclusivement situés dans le 2ème arrondissement de Paris. L’ensemble sera exploité sous la marque Comeandwork, qui compte désormais une soixantaine d’espaces indépendants et premium sur une surface totale de 18 000 m².
IWG : le géant poursuit sa stratégie d’expansion
IWG reste le leader incontesté du marché du coworking en France avec 162 sites et un parc dépassant 45 000 m² depuis le dernier rachat d’Ubiqdata. Le groupe continue son développement avec près d’une dizaine d’ouvertures au cours des six derniers mois, privilégiant désormais les villes de périphérie comme Bobigny, Aubervilliers, Suresnes, Villeurbanne ou Colombier-Saugnieu.
Cette stratégie de maillage territorial témoigne d’une volonté d’aller au-delà des seuls quartiers d’affaires centraux pour capter une clientèle plus large, notamment celle des entreprises recherchant des loyers plus accessibles tout en maintenant une qualité de service.
Les nouveaux développements et ouvertures
Flex-O : l’ambition parisienne se concrétise
Flex-O, la filiale du Groupe Courtin, renforce considérablement sa présence dans la capitale. Après avoir ouvert son deuxième site parisien au 69 boulevard Haussmann en mars 2025 (6 700 m² sur 7 étages), l’opérateur annonce un troisième espace à Saint-Lazare (42-44 rue de Rome, 4 000 m²) prévu pour septembre 2026.
L’entreprise, qui a levé 15 millions d’euros en 2021, vise désormais 10 sites à Paris d’ici 2028 et 50 sites en France pour un total de 150 000 m² et 18 000 postes de travail. Aujourd’hui, Flex-O compte 18 adresses réparties dans 10 grandes métropoles françaises, dont Lyon, Lille, Nantes, Bordeaux, Montpellier, Nancy et Nice.
Gecina et son offre Yourplace : la foncière investit le segment opéré
Gecina, l’un des principaux acteurs fonciers parisiens, développe activement son offre de bureaux opérés Yourplace depuis mi-2023. Cette offre répond à la demande croissante de petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) dans Paris QCA, flexibles et prêtes à l’usage.
Près de 5 000 m² ont déjà été commercialisés sur ce format, permettant de capturer une marge opérationnelle significativement supérieure aux modes d’exploitation traditionnels. Gecina projette de commercialiser près de 15 000 m² supplémentaires sur ce modèle dès 2025, en déployant l’offre étage par étage sur près de 40 immeubles de son patrimoine.
Le groupe a également signé en 2025 plusieurs acquisitions stratégiques, dont un ensemble de bureaux de 32 200 m² près de la gare Saint-Lazare pour 435 millions d’euros et un actif de 15 000 m² dans le quartier de la Gare de Lyon pour 135 millions d’euros, destinés notamment à développer son offre opérée.
Morning : le cap des 50 espaces franchi
Morning a franchi un cap symbolique en mars 2025 en ouvrant son 50ème espace dans la région parisienne, à Boulogne-Billancourt. Cet espace de 3 000 m² répartis sur huit étages marque le retour de l’opérateur dans ce quartier après quelques années d’absence.
Avec plus de 18 000 m² exploités et des projets d’expansion continue, Morning s’affirme comme l’un des principaux acteurs du coworking français. L’entreprise mise sur une approche communautaire forte, organisant régulièrement des événements et animations pour favoriser la collaboration entre ses 5 200 coworkers répartis dans 550 entreprises.
Les acteurs qui repositionnent leur stratégie
Joro : croissance de 130%
Joro augmente de 130% la taille de son parc et atteint la barre des 40 espaces de bureaux opérés dans Paris, confirmant son positionnement sur le segment premium du marché.
LNB : entrée dans le top 3 parisien
LNB intègre le top 3 des acteurs du bureau opéré parisien suite à la reprise d’une partie du parc de Myflexgroup et d’un espace Remix avec 62 espaces, s’imposant comme un concurrent sérieux face aux leaders historiques.
Newton Offices : arrivée aux portes de Paris
Newton Offices arrive aux portes de Paris avec 5 200 m² de bureaux opérés à Clichy dans un immeuble rénové de 15 000 m², témoignant de l’attractivité croissante des villes limitrophes de la capitale.
L’évolution des prix : un marché contrasté
Cartographie des prix par quartier
Les quartiers les plus prestigieux affichent des tarifs élevés tandis que les quartiers plus accessibles proposent des alternatives intéressantes :
| Quartier / Zone | Tarif indicatif |
|---|---|
| Louvre / Tuileries | 900€ / poste / mois |
| Champs-Élysées / Étoile | 850€ / poste / mois |
| Paris 8ème (QCA) | 683€ / mois HT |
| République | 600€ / poste / mois |
| La Défense | 580€ / mois |
| 19ème arrondissement | 550€ / poste / mois |
| Charonne & Voltaire (11ème) | 405€ / poste / mois |
Cette cartographie met en évidence un rééquilibrage géographique avec une forte progression des prix dans le 16ème arrondissement, suggérant que les acteurs du coworking investissent de plus en plus dans le segment premium de l’Ouest parisien.
Les défis du secteur flexible :
Malgré une dynamique positive, le marché fait face à plusieurs défis :
1. Taux de vacance en légère hausse :
Le taux de vacance des espaces de coworking atteint 22% à Paris, en légère hausse. Cette fluctuation s’explique par une augmentation de la rotation des entreprises et une diversification de l’offre.
2. Des fermetures significatives :
Si 153 567 m² ont été ouverts en 2025, 123 324 m² ont été fermés, dont :
– WeWork : fermeture de 26 000 m² dans la capitale malgré sa troisième place sur le marché
– Industrious : départ complet du marché français avec la fermeture de 20 000 m²
Ces fermetures témoignent d’un marché à deux vitesses où seuls les acteurs les plus solides financièrement peuvent prospérer et même profiter d’opportunités de croissance externe.
Les nouvelles tendances du marché
Vers des espaces premium et experientiels
Le marché évolue vers des offres toujours plus qualitatives. Des acteurs comme Kwerk (avec trois adresses parisiennes dont Haussmann, Saint-Honoré et Messine), The Bureau (cours Albert 1er, rue du 4 septembre) ou La Fondation proposent des espaces alliant design haut de gamme, services de bien-être (yoga, nutrition ayurvédique, cabines de flottaison) et programmation culturelle.
Ces espaces affichent des taux d’occupation frôlant les 90%, preuve que le marché répond à une demande post-Covid en quête de sens, de beauté et de communauté. La rentabilité de ces modèles premium est surperformante par rapport aux offres traditionnelles.
L’essor du bureau opéré « clé en main »
Le modèle du bureau opéré (comme Yourplace de Gecina ou Comeandwork) séduit de plus en plus d’entreprises recherchant :
– Une simplification du quotidien (pas d’aménagement, de ménage ou de gestion multiple)
– Des contrats flexibles (12 mois minimum vs 3 ans pour les baux commerciaux)
– Des espaces personnalisables à l’image de leur marque
– Une offre de services à la carte ou tout inclus
Ce segment génère une rentabilité significativement supérieure aux modes d’exploitation traditionnels pour les propriétaires.
Digitalisation et technologies
Les nouveaux espaces misent sur l’expérience digitale : réservation via application mobile (comme chez Flex-O ou Morning), gestion connectée des espaces, accès 24/7, et services dématérialisés. Cette digitalisation facilite la flexibilité et l’autonomie des utilisateurs.
Perspectives pour 2026 et au-delà
Le marché du coworking et des bureaux opérés à Paris devrait poursuivre sa croissance en 2026, porté par plusieurs facteurs :
- Hybridation du travail : L’ancrage du télétravail et du travail hybride continue de générer une demande pour des espaces flexibles
- Optimisation immobilière : Les entreprises cherchent à réduire leurs surfaces fixes au profit d’espaces modulables
- Attractivité des quartiers secondaires : Le développement des transports et la saturation du centre-ville favorisent l’émergence de nouveaux pôles
- Innovation dans les services : La différenciation se fait de plus en plus sur l’expérience utilisateur et les services additionnels
Les experts prévoient que les acteurs les plus solides continueront leur expansion, tandis que le marché pourrait connaître de nouvelles consolidations avec le rachat de structures de petite ou moyenne taille par les leaders du secteur.
