C’est décidé ! Vous installez vos bureaux à Paris afin de profiter des multiples possibilités qu’offre la capitale. Mais comment devez-vous vous y prendre ? Quel arrondissement choisir et à quel budget ? L’article de cette semaine propose de vous guider dans cette démarche.
Avant tout, il vous faut définir vos besoins par rapport à votre location de bureau, vous trouverez ici des éléments pour vous aider à choisir entre le bail 3/6/9 et le partage de bureaux.
En résumé, voici les 3 grands types d’offres de bureaux à louer que vous pouvez trouver sur le marché parisien :
1- Les « pro » du bureau flexible : coworking space, pépinières, incubateurs et centres d’affaires.
2- Les « non pro » du bureau flexible = Les entreprises qui partagent leurs bureaux.
Les « pro » du bureau flexible :
Les « pro » du bureau flexible proposent des bureaux à la journée, à la semaine, ou au mois. Ils ont en général l’habitude de louer des bureaux à tous types d’entreprises et s’adapteront plus facilement à vos contraintes.
Cependant, attention à la gestion des services. Selon les prestations incluses dans votre loyer de base, vous aurez à payer plus ou moins de services supplémentaires. Notamment, les centres d’affaires peuvent finir par vous coûter assez cher selon les services compris ou non…
Voici un tableau récapitulatif des grands types de « pro » du bureau flexible :Le bail 3/6/9 ou précaire
| Les incubateurs |
• Pour les entrepreneurs au stade de la matérialisation de leurs produits ou services
• Principalement situé dans les établissements de l’enseignement supérieurs
• Hébergement d’un an maximum
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+ Accompagnement spécialisé des jeunes entreprises
+ Accès à une réseau d’entrepreneurs
– Nombre de place restreint
– Forte sélection à l’entrée
– Solution seulement temporaire. Plus d’information sur Paris Incubateur et sur Paris Soleillet / Paris République
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| Les pépinières |
• Pour les entrepreneurs au stade de la commercialisation de leurs produits ou services
• Etablissements soutenues par les collectivités locales
• Hébergement d’un an renouvelable 3 fois
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| Coworking space |
• Pour les entreprises en plein lancement avec peu d’employés
• Le but de ce type d’hébergement est de regrouper de nombreux entrepreneurs d’horizons différents dans un même espace
• Hébergement à la journée, la semaine ou au mois
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+ Aspect communautaire
+ De nombreux évènements sont régulièrement organisés
+ Fort esprit « startup »
– Principalement des open space
– Ne convient pas aux activités demandant beaucoup d’appels téléphonique
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| Centres d’affaires |
• Pour les entreprises souhaitant améliorer leur image ou être proche de leurs clients
• Propositions de bureaux à la carte aux abords des quartiers d’affaire, gares et aéroports.
• Hébergement à la journée, la semaine ou au mois
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+ Donnent une bonne image de votre activité
+ Proposent la domiciliation
– Eloignés de l’esprit « startup » – Loyers plus élevés
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Les non « pro » du bureau flexible :
Cette dénomination regroupe toutes les entreprises qui disposent d’espaces vacants et qui souhaitent les mettre à disposition.
Le but de ces entreprises est d’optimiser leur espace de bureaux disponibles, mais aussi de créer de vraies synergies avec les entreprises qui partagent leurs bureaux.
Selon la configuration des bureaux, vous pourrez trouver des bureaux en location de 3 types :
- Postes open space
- Bureaux fermés par une porte
- Espaces semi-privé (séparation par une cloison ou meubles)
Les lieux communs tels que la cuisine ou les salles de détente deviennent de vrais lieux d’échanges.
Les entreprises qui mettent à disposition leurs bureaux le font souvent par raison économique mais aussi pour s’entourer d’entreprises et créer des nouvelles synergies. En partageant son espace, chaque entreprise accède à des locaux plus spacieux tout en réduisant ses coûts de location et ses charges (taxes, ménage…). D’après nos statistiques, 55% des colocataires finissent par travailler ensemble !
Les bureaux avec bail 3/6/9 ou précaire
Le bail 3/6/9 est la forme la plus répandue lors de la location de bureau à Paris. Ce type de contrat vous impose de rester minimum trois ans dans vos locaux et n’est résiliable que tous les trois ans avec un préavis de 6 mois minimum, sinon il se renouvelle tacitement pour 3 ans.
Quant au bail précaire, appelé aussi bail de courte durée, il représente une alternative au coté rigide du 3/6/9 : sa durée maximum est de 23 mois et le préavis se fait librement entre les deux parties. Si l’entreprise souhaite rester dans les locaux elle doit alors souvent négocier avec le propriétaire et signer un bail 3/6/9.
Lors de vos locations, les prix pour ces deux types de baux sont formulés, le plus souvent, en m2 par mois et le loyer indiqué est hors charges (HC). Les charges, c’est à dire l’électricité, le chauffage, le ménage et les autres taxes, s’ajoutent au loyer initial et peuvent représenter jusqu’à 30% du loyer HC ! Il est donc important de prendre en compte ce coût dans l’élaboration de votre budget.
Le choix du quartier
Ensuite, vient le choix du quartier où vous voulez poser vos valises. Pour cela, vous devez en savoir un peu plus sur le marché immobilier des bureaux à Paris.
Par rapport au prix
En cherchant des bureaux flexibles, il vous sera généralement demandé de raisonner sur un budget « au poste » versus « au m2 ». A Paris, les prix sont compris entre 250€ et 500€ par poste par mois selon les quartiers et le standing du bureau choisi. Pour bien comprendre la différence qu’il existe entre les prix au poste et les prix au m2, voici l’exemple concret d’un bureau fermé pour 4 personnes de 30m2 dans le 8ème arrondissement (estimé à 450€ du m2 par an).
| . | Avec un bail 3/6/9 | Avec les bureaux flexibles |
| Loyer HT / mois | 1 125 € / mois | 1 600 € / mois |
Charges et taxes locatives :
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25 % du loyer | 0 |
Charges privatives :
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450€ | 0 |
| Téléphonie / Internet | 50€ | 0 |
| TOTAL | 1 920 € | 1 600€ |
Les bureaux flexibles vous permettent souvent d’accéder à des bureaux extrêmement bien placés dans Paris même avec un petit budget.
Par rapport à la localisation :
Votre choix doit se faire aussi en fonction de votre activité, de l’endroit où sont vos clients, de l’image que le quartier peut donner à votre entreprise et des moyens de transports à proximité de votre bureau. Ainsi, les startups parisiennes s’installent le plus souvent dans ce qu’on appelle le « Silicon Sentier » : c’est à dire entre le 3ème et le 10 arrondissements.
Enfin, les endroits les plus prisés pour installer ses bureaux parisiens, sont ceux très bien desservis par les métros et RER, tels que :
- Opéra
- Saint Lazare
- Montparnasse
- Châtelet
La plupart des bureaux partagés se situent sur la rive droite de Paris, il existe en effet peu de surface disponible dans la partie sud de la ville. La cartographie, ci-dessous, des bureaux disponibles sur BAP, est très représentative de la répartition des bureaux à Paris.
Maintenant que vous savez tout, il ne vous reste plus qu’à retranscrire vos critères de recherche d’un bureau à Paris et vous lancer !
