Quels sont les types de contrat possibles pour le coworking ?

 Les essentiels à retenir

• Le contrat de prestation de services est la formule de référence pour accéder à un espace de coworking.
• Le bail dérogatoire ou la convention d’occupation précaire conviennent aux occupations courtes.
• Le bail commercial 3-6-9 reste réservé aux entreprises qui souhaitent une implantation longue et stable.
• Chaque formule présente des niveaux de flexibilité, de coûts et de garanties juridiques différents.
• Le choix dépend de la durée d’occupation, du budget et du niveau de services attendu.

Le contrat de prestation de services, pilier du coworking moderne

C’est le contrat le plus courant dans les espaces partagés. Il définit une relation de service entre le professionnel et l’opérateur : le client paie une redevance pour accéder à un poste de travail ou à un bureau privé, ainsi qu’à des prestations annexes (connexion internet, ménage, maintenance, accueil, sécurité…).

Ce contrat n’entre pas dans le cadre des baux commerciaux : il relève du droit civil de la prestation. L’utilisateur n’est donc pas locataire au sens juridique, mais bénéficiaire d’un service global.

Ses avantages sont multiples :

• flexibilité totale (abonnement à la journée, au mois ou à l’année) 
• résiliation rapide et dépôt de garantie limité 
• absence de taxes locatives ou de charges lourdes 
• comptabilisation simplifiée en OPEX (charges d’exploitation).

Dans certains espaces de coworking haut de gamme, la prestation va plus loin : conciergerie, accueil personnalisé, équipement audiovisuel, restauration intégrée… Le tout compris dans une seule redevance.

Pour trouver un coworking à Paris, ce type de contrat est le plus courant : il s’adapte aussi bien à un freelance qu’à une entreprise de 50 personnes.

Le bail dérogatoire : une solution intermédiaire pour les occupations courtes

Encadré par l’article L145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire est une forme simplifiée du bail commercial. Il permet d’occuper un local pour une durée maximale de 3 ans, sans bénéficier du statut des baux commerciaux.

Cette formule convient aux entreprises en phase de transition, aux équipes projet ou aux structures en test de marché.
Elle offre un cadre juridique clair, une stabilité temporaire et un coût souvent plus avantageux que celui d’un bail classique.

Cependant, elle présente des limites :

• aucun renouvellement possible au-delà de 3 ans (requalification automatique en bail commercial) 
• peu de flexibilité en cours de contrat 
• formalités plus lourdes qu’un simple abonnement coworking.

En pratique, le bail dérogatoire est rarement proposé dans les coworkings, mais peut exister dans certains bureaux opérés privatifs.

La convention d’occupation précaire : l’option ultra-flexible

Autre forme juridique possible : la convention d’occupation précaire (article L145-5-1 du Code de commerce). Elle s’applique lorsque la durée d’occupation dépend d’un événement incertain : projet de démolition, travaux, vente du bâtiment…

Cette formule permet une occupation libre, à durée variable, contre le versement d’une redevance modique.
Avantages :

• flexibilité totale (résiliation quasi immédiate),
• charges faibles,
• idéal pour des projets temporaires ou des incubateurs.

Mais attention : ce contrat n’offre aucun droit locatif, et les prestations incluses sont souvent minimales (accès au lieu, parfois sans service). Pour éviter les litiges, il est crucial de définir précisément les responsabilités, l’entretien et l’assurance.

Cette option s’adresse plutôt à des structures qui ont besoin d’une solution de courte durée sans engagement.

Le bail commercial : la solution longue durée des entreprises établies

Le bail commercial 3-6-9 s’applique dans le cadre d’une location classique de bureaux.
Il engage le locataire sur une durée de neuf ans, avec possibilité de résiliation tous les trois ans.

Ce contrat assure une stabilité juridique forte et permet de valoriser un fonds de commerce.
Mais il impose des charges supplémentaires (taxes foncières, entretien, abonnement internet, énergie) et un engagement lourd.

Le bail commercial s’adresse surtout aux entreprises déjà installées, qui recherchent un espace privatif pérenne, souvent aménagé à leur image.

En comparaison, l’estimation du coût d'investissement d’un espace de coworking reste bien inférieure, car le mobilier, l’entretien et les services sont mutualisés.

Comment choisir le bon contrat de coworking ?

Le choix dépend de plusieurs paramètres :

Pour les structures en croissance ou en transition, la prestation de services reste l’option la plus agile. Les entreprises installées privilégieront le bail commercial pour sa sécurité, tandis que les projets ponctuels opteront pour la convention précaire.

Les clauses à vérifier avant signature

Avant de signer,  relisez avec attention les éléments suivants :

• la durée d’engagement et les modalités de résiliation (préavis, restitution du poste) 
• la description des services inclus : connexion, nettoyage, maintenance, sécurité, accès 24h/24 
• les conditions de sous-location, soumises à l’article L145-31 du Code de commerce 
• les garanties et dépôts exigés 
• les clauses de responsabilité (détérioration, vol, incendie) 
• la confidentialité et la protection des données en cas d’usage de services mutualisés.

Un contrat bien rédigé protège les deux parties et prévient les litiges.

FAQ – Types de contrat en coworking

Le contrat de coworking est-il un bail ?

Non. Il s’agit d’un contrat de prestation de services, non soumis au statut des baux commerciaux. L’utilisateur n’est pas locataire mais client.

Quelle est la durée minimale d’un contrat ?

Il n’existe pas de durée légale minimale. Certains contrats permettent un accès à l’heure ou à la journée, d’autres un engagement mensuel ou annuel.

Quel est le temps maximum autorisé en coworking ?

Aucun plafond n’est fixé, mais au-delà de 3 ans d’occupation continue, le contrat doit être clarifié pour éviter une requalification en bail.

Peut-on résilier à tout moment ?

Oui, la plupart des espaces permettent une résiliation avec préavis de 15 jours à 3 mois, selon la formule choisie.