Pourquoi et comment investir dans un espace de coworking ?

Les essentiels à retenir

• Rentabilité nette moyenne : entre 7 et 12 %, selon le quartier et la gestion.
• Taux d’occupation cible : autour de 85 à 90 %.
• Revenus moyens : 600 à 800 €/m²/an, à Paris souvent au-delà.
• Investissement initial (aménagement complet ERP) : 700 à 1 200 €/m².
• Obligations légales : ERP, sécurité incendie, accessibilité, RGPD.
• Type de contrat conseillé : prestation de services, plus flexible qu’un bail.
• Aides disponibles : jusqu’à 50 % des travaux d’accessibilité financés par le Fonds territorial.

Pourquoi investir dans un espace de coworking ?

Le coworking n’est plus réservé aux start-ups. Aujourd’hui, les grandes entreprises, les indépendants et même les collectivités utilisent ces espaces.

Cette évolution a fait exploser la demande : plus de 4 000 espaces recensés en France, pour un chiffre d’affaires estimé à 1,2 milliard d’euros en 2024, en croissance de 20 % par an.

Pour un investisseur, c’est une opportunité unique :

• Le rendement est souvent supérieur à celui d’une location classique.
• Le modèle est souple, les postes se louent à la journée, au mois ou à l’année.
• Le risque de vacance est plus faible, car les clients sont variés (indépendants, TPE, PME, grands groupes).

Les espaces de coworking luxueux, eux, ciblent une clientèle premium. Ils offrent des loyers élevés (jusqu’à 1 000 €/poste/mois dans les arrondissements prestigieux de Paris) et un taux d’occupation souvent supérieur à 90 %, grâce à une offre haut de gamme et une expérience soignée.

Comment évaluer la rentabilité d’un espace de coworking ?

La rentabilité dépend de plusieurs paramètres concrets.
Prenons un exemple chiffré :

Espace de 400 m² à Paris

• 80 postes de travail.
  
  
• Tarif moyen : 700 €/poste/mois.
  
  
• Taux d’occupation : 85 %.
  
  

Chiffre d’affaires brut = 80 × 700 × 0,85 × 12 = 571 200 € par an.

1. Déduire les charges d’exploitation

Les charges d’exploitation (énergie, ménage, personnel, Internet, maintenance, logiciels, marketing, assurances, etc.) représentent en moyenne 30 à 40 % du chiffre d’affaires.

Charges = environ 200 000 €/an.

2. Déduire le loyer (si le local est loué)

À Paris, le loyer moyen des bureaux tourne autour de 400 €/m²/an. Pour 400 m², cela représente 160 000 €/an.

Après charges et loyer : 571 200 – 200 000 – 160 000 = 211 000 € de résultat net annuel.

3. Calculer la rentabilité nette

Supposons que le coût total du projet (travaux, mobilier, conformité ERP, etc.) soit de 2,4 millions d’euros.  Alors la rentabilité nette = 211 000 / 2 400 000 = 8,8 %

C’est ainsi qu’on obtient une rentabilité nette d’environ 9 %,même après avoir déduit 30 à 40 % de charges : le calcul se fait non pas sur le chiffre d’affaires, mais sur le capital investi.

Les salles de coworking à Paris ajoutent en moyenne 10 à 15 % de revenus complémentaires, car elles peuvent être louées à la journée ou à l’heure.

Étude de marché : choisir le bon quartier et le bon format

Avant d’investir, il faut étudier la demande locale. Un coworking rentable repose sur un emplacement cohérent et un positionnement clair.

Les critères à analyser :

• Densité d’entreprises, freelances et start-ups dans la zone.
• Accessibilité (métro, bus, gares).
• Niveau de vacance des bureaux.
• Tarifs pratiqués par les concurrents.
• Pouvoir d’achat des utilisateurs cibles.

Par exemple :

• Paris 8ᵉ → 832 €/poste/mois, haut de gamme, mais coûts élevés.
• Paris 17ᵉ → 650 €/poste/mois, bon compromis rentabilité/demande.
• Paris 19ᵉ → 388 €/poste/mois, modèle de proximité attractif.

Un emplacement bien étudié fait souvent la différence entre une occupation durable et un espace vide.

Les modèles économiques et les types de contrats en coworking

Trois grands modèles d’investissement existent :

• Exploitation directe :  vous créez et gérez vous-même votre coworking. Revenus plus élevés, mais gestion quotidienne à assumer.
• Location à un opérateur :  vous louez vos locaux à un gestionnaire de coworking. Moins de risques, rentabilité sécurisée mais plus faible.
• Franchise ou partenariat :  vous exploitez sous une marque existante. Investissement encadré, visibilité immédiate.

Les contrats clients

Il existe plusieurs types de contrats en coworking.

• Contrat de prestation de services : souple, sans durée ferme (le plus fréquent).
• Bail commercial : long terme, plus rigide.
• Contrat de domiciliation : complément de revenus, très encadré.

Si un contrat donne une jouissance exclusive d’un bureau, il risque d’être requalifié en bail commercial. Un juriste spécialisé est indispensable pour sécuriser votre modèle.

Les coûts à prévoir et les leviers de rentabilité

Investissement initial (Capex)

• Travaux et mise aux normes : 700 à 1 200 €/m².
• Mobilier et IT : 300 à 400 €/poste.
• Sécurité incendie et accessibilité : coûts variables selon le bâtiment.

Coûts de fonctionnement (Opex)

• Électricité, chauffage, Internet, entretien, personnel, marketing, logiciels.
• Représentent 30 à 40 % du CA.

Levier de rentabilité

• Optimiser la densité : 1 poste ≈ 5-6 m².
• Diversifier les revenus : salles de réunion, domiciliation, événements.
• Automatiser la gestion pour réduire le personnel.
• Fidéliser via la communauté et les services (cafés, afterworks, formations).

Les étapes pour réussir votre investissement

1. Étudier la demande locale.
2. Définir votre concept : premium, local, hybride, éco-responsable.
3. Choisir un local ERP (ou transformable facilement).
4. Réaliser une étude de faisabilité financière.
5. Monter un business plan clair (prévision 3 ans, taux de remplissage cible 85 %).
6. Trouver un financement (banque, partenaires, opérateurs).
7. Mettre aux normes le lieu (sécurité, accessibilité, ERP).
8. Aménager et équiper (mobilier, réseau, sécurité).
9. Lancer la commercialisation (plateformes comme Ubiq, communication locale).
10. Suivre vos indicateurs clés : taux d’occupation, marge, satisfaction, durées de séjour possibles en coworking.

FAQ – Investir dans un espace de coworking

Quel budget minimum faut-il prévoir ?

Comptez 1 000 à 1 500 €/m² tout compris (travaux, mobilier, conformité).

Quelle rentabilité espérer ?

Entre 7 et 12 %, selon l’emplacement et la gestion.

Quelles sont les obligations légales ?

ERP, sécurité incendie, accessibilité, RGPD, fiscalité.

Faut-il une autorisation spécifique ?

Oui : passage obligatoire en commission de sécurité avant ouverture.