Pourquoi et comment investir dans un espace de coworking ?

Très demandés, les espaces de coworking représentent une opportunité intéressante pour les investisseurs. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

Quels sont les plus et les moins du coworking pour les investisseurs ?

Cadre de travail agréable, mutualisation des services à moindre coût, réseautage… Les espaces de coworking présentent bien des avantages pour les membres. Si la convivialité est de mise dans tous les espaces de travail partagés, les acteurs d’espaces de coworking luxueux mettent peut-être davantage l’accent sur ce point. Fédératrices, les salles de coworking à Paris comme dans le reste de la France encouragent aussi la créativité des entrepreneurs.

Les investisseurs tirent, eux aussi, profit de ce système. Parmi les principaux avantages :

• La rentabilité : le coworking est très couru et souvent, les places qui se libèrent ne restent pas vacantes bien longtemps ;
• La possibilité d’opter pour une solution clé en main. Du côté des inconvénients, retenons la nécessité d’équiper les espaces. Mobilier, matériel informatique, services divers… Il faut ainsi prévoir une enveloppe budgétaire supplémentaire.

Les frais d’adhésion : première source de revenus

Ces frais représentent la principale source de revenus pour les investisseurs. Alors, pour rentabiliser au mieux leurs espaces, ils doivent adapter leurs offres. Plusieurs points sont à prendre en considération.

L’étude de marché

Afin de rendre leur espace attractif sur le plan financier, les gestionnaires effectuent une étude de marché. En mettant les prix de la concurrence en parallèle, ils pourront proposer des prix équivalents, à service égal. Sans étude de marché, le risque serait de pratiquer des prix :

Soit trop élevés par rapport aux concurrents, auquel cas la clientèle se fera rare ; Soit trop bas, ce qui aurait pour effet de nuire à la rentabilité.

Des tarifs adaptés à l’offre

De nombreux paramètres interfèrent sur le prix final des locations en coworking :

• Espace disponible ;
• Aménagement du lieu ;
• Qualité du mobilier ;
• Qualité des outils multimédia ;
• Ou encore nature des services complémentaires (toit-terrasse, espaces détente, cour privatisable, restauration, mise à disposition d’un casier fermé, distributeur de boissons…). Les atouts du lieu sont ainsi à mettre en évidence pour justifier le tarif pratiqué.

Des tarifs en adéquation avec la zone géographique

D’une ville à l’autre, les prix du marché ne sont pas les mêmes. À Paris ou à Marseille, le prix d’une place dans un espace de coworking sera forcément plus élevé qu’à Metz ou Avignon, par exemple. Au sein d’une même ville, les tarifs fluctuent aussi en fonction de l’implantation de l’espace de travail partagé. Sans surprise, ils sont plus élevés en plein centre-ville qu’en périphérie.

Combien investir pour ouvrir son espace de travail partagé ?

Pour ouvrir un coworking, il faut compter une enveloppe minimum de 60 000 €. Bien sûr, plus vous monterez en gamme, plus le projet sera coûteux. Le tarif se rapprochera facilement des 200 000 € et plus. Outre les locaux, les meubles et les divers services, il faut prévoir : Les frais relatifs aux travaux (plus ou moins importants suivant l’état d’origine du local) Les frais d’établissement :

• Frais de création d’entreprise
• Frais de greffe
• Frais de dépôt de marque
• Frais de comptabilité
• Honoraires pour le montage d’un business plan
• Frais d’assurances Les frais d’embauche :
• Salaires
• Cotisations sociales
• Commissions de recrutement
• Publication d’offres d’emploi Les coûts marketing :
• Affiches et flyers
• Conception de site web
• Charte graphique
• Google Ads
• Le fonds de roulement (de quoi couvrir plus de 6 mois de chiffre d’affaires)

Quelle fiscalité pour un espace de coworking ?

À partir du moment où vous louez les murs auprès d’une entreprise de coworking, celle-ci doit non seulement meubler l’espace, mais aussi gérer les locations et gérer le bien dans son ensemble. Dans le cas présent, vous êtes soumis au régime des revenus fonciers.

Maintenant, si votre espace de coworking est meublé et loué par vos soins, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceci, même si vous confiez la gérance de votre espace à un gestionnaire locatif. Les profits de votre activité sont donc imposables.

Comment louer son espace de coworking ?

Il existe plusieurs types de contrats en coworking. Les coûts, la mise à disposition des équipements et la portée de l’engagement peuvent ainsi différer. Le type de contrat le plus adapté pour les coworkers reste le contrat de prestation de services. Flexible, il leur permet de ne pas avoir à s’engager sur une trop longue durée (contrairement au contrat de bail). Pour les startups et les jeunes indépendants, ayant par définition rarement une visibilité de long terme sur leurs projets, cela représente un avantage certain. La prise de risque est drastiquement réduite.

Outre la mise à disposition de services variés (salles de réunion, restaurant, papeterie…), cette flexibilité se retrouve donc dans les durées de séjour possibles en coworking. Les membres ont en effet la possibilité d’effectuer des réservations à la carte, que ce soit à l’heure, à la demi-journée, à la journée, au mois ou même à l’année. Grâce à ce système, vous rentabilisez au maximum votre activité. De leur côté, les travailleurs y trouvent aussi leur compte puisqu’ils peuvent adapter leur temps de présence à leurs besoins spécifiques.

L’ouverture d’un espace de coworking doit être mûrement réfléchie. Une fois les détails de votre projet mis sur table, vous pourrez vous projeter plus sereinement.