Mercato 2025 : consolidation et recomposition du marché du bureau flexible
L'année 2025 marque un tournant majeur dans la structuration du marché du coworking et du bureau flexible à Paris. La liquidation de MyFlexoffice, deuxième acteur du bureau opéré parisien, a déclenché une vague de consolidations, de rachats et de re positionnements stratégiques.
Les mouvements majeurs du marché :
- Chez Raoul accélère son expansion avec le rachat de Comeandwork et Hello Sentier, s'ajoutant à ses neuf actifs déjà en exploitation.
- Flex-O renforce sa présence parisienne avec un deuxième site de 6 700 m² boulevard Haussmann et prépare une troisième ouverture à Saint-Lazare
- Gecina (Yourplace) confirme son engagement sur le bureau opéré avec 15 nouveaux sites et 5 500 m² supplémentaires
- Joro multiplie par 2,3 la taille de son parc et franchit le cap des 40 espaces
- LNB intègre le top 3 des acteurs parisiens après la reprise d'une partie du parc Myflexgroup, totalisant 62 espaces
- Morning poursuit sa croissance avec près de 18 000 m² ajoutés et dépasse les 50 espaces
- Newton Offices arrive en périphérie avec 5 200 m² à Clichy en ouvrant Newton Offices Clichy.
Cette phase de consolidation témoigne d'une maturité accrue du marché, où les acteurs les plus solides renforcent leurs positions tandis que le secteur privilégie désormais la rentabilité sur la seule expansion. En 2025, 153 567 m² ont été ouverts contre 61 795 m² fermés, illustrant cette dynamique de recomposition qualitative. Le marché français du coworking représente 1 284 693 m² exploités par les 30 principaux acteurs, avec 84 065 m² d'espaces ouverts en 2025. Cette consolidation témoigne d'un écosystème mature structuré autour d'opérateurs expérimentés.
Quel est le taux de pénétration du bureau flexible en France ?
En 2025, le bureau flexible poursuit sa progression sur l’ensemble du territoire. Paris, Lyon et Bordeaux restent les marchés les plus développés. Toulouse/Blagnac rejoint ce groupe lorsque l’on inclut les surfaces de Blagnac. Les taux de pénétration partout en France montrent une adoption croissante du modèle dans presque toutes les grandes villes :
| Ville | 2024 | 2025 | Variation (%) |
|---|---|---|---|
| Paris | 5,4 | 5,9 | +9,3% |
| Lyon | 2,8 | 3,2 | +14,3% |
| Bordeaux | 6,3 | 6,9 | +9,5% |
| Toulouse / Blagnac | 4,3 | 4,7 | +9,3% |
| Montpellier | 4,3 | 4,3 | 0% |
| Marseille | 2,6 | 2 | -23,1% |
| Nantes | 2,6 | 2,9 | +11,5% |
| Rennes | 2,5 | 2,8 | +12% |
| Lille | 3,1 | 3,3 | +6,5% |
| Strasbourg | 1,3 | 1,5 | +15,4% |
Évolution des ouvertures & fermetures d’espaces de coworking / flex-office (2022 → 2025)
| Année | Ouvertures (m²) | Fermetures (m²) | Solde net (m²) |
|---|---|---|---|
| 2022 | 127 709 m² | 4 801 m² | +122 908 m² |
| 2023 | 109 361 m² | 3 725 m² | +105 636 m² |
| 2024 | 91 441 m² | 55 045 m² | +36 396 m² |
| 2025 | 153 567 m² | 123 324 m² | +30 243 m² |
Le TOP 10 des Leaders du Coworking
| Rang | Opérateur | Surface (m²) | Nombre d'espaces | Positionnement / Particularités |
|---|---|---|---|---|
| 1 | IWG (Regus, Spaces, HQ) | 263 027 m² | 162 | Leader national, large maillage territorial, offres très variées du business center au premium. |
| 2 | Morning | 145 162 m² | 54 | Acteur haut de gamme, design & expérience utilisateur, implantations très centrales. |
| 3 | WeWork | 106 208 m² | 12 | Présence forte auprès des grands comptes malgré les turbulences internationales. |
| 4 | Wojo | 98 767 m² | 176 | Modèle hybride hôtellerie + coworking, réseau national massif. |
| 5 | Buro Club | 89 881 m² | 119 | Positionnement accessible, adapté TPE/PME, présence locale importante. |
| 6 | Newton Offices | 56 197 m² | 10 | Acteur premium en forte croissance, notamment en région parisienne. |
| 7 | Mitwit | 51 650 m² | 33 | Réseau indépendant, approche communautaire et implantations régionales. |
| 8 | Hiptown | 49 138 m² | 52 | Concept mixte coworking + bureau opéré, pour entreprises de 5 à 50 pers. |
| 9 | Bureaux & Co | 49 105 m² | 19 | Spécialiste des grandes surfaces, présence marquée en région. |
| 10 | Flex-O | 45 168 m² | 16 | Nouvel acteur ambitieux, accélère sur Paris (Haussmann, St-Lazare). |
Le TOP 10 est aujourd'hui complété par 20 autres acteurs du coworking qui entrent ou conservent leurs positions dans le TOP 30 des acteurs du coworking en France en 2025.
Combien coûte un poste en coworking en France ?
Évolution des prix en coworking (bureau fermé) – 2022 à 2025
| Ville | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Évolution 2022 → 2025 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| Paris | 757 € | 721 € | 714 € | 689 € | ▼ -9% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Lyon | 384 € | 419 € | 444 € | 373 € | ▼ -3% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Marseille | 377 € | 380 € | 369 € | 361 € | ▼ -4% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Toulouse | 362 € | 362 € | 403 € | 388 € | ▲ +7% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Année | Prix mensuel / poste (bureau fermé) | Évolution vs année précédente |
|---|---|---|
| 2022 | 757 € | — |
| 2023 | 721 € | ▼ -36 € (-4,8 %) |
| 2024 | 714 € | ▼ -7 € (-1,0 %) |
| 2025 | 689 € | ▼ -25 € (-3,5 %) |
Tarifs moyens par Arrondissement à Paris
Le prix du coworking à Paris s'établit en moyenne à 689€ par poste et par mois en 2025, enregistrant une seconde année consécutive de baisse. Cette stabilisation tarifaire répond à une demande attentive aux opportunités. Les écarts restent significatifs selon les quartiers :
- Arrondissements premium : 8ème (823€), 9ème (852€) et 7ème (820€) conservent les tarifs les plus élevés
- Centre élargi : 2ème (734€), 1er (767€) et 5ème (600€) offrent un bon compromis
- Périphérie accessible : 18ème (473€), 19ème (297€) et 20ème (503€) attirent freelances et startups
| Arrondissement Paris | Prix / poste / mois (2025) |
|---|---|
| 1er | 767 € |
| 2e | 734 € |
| 3e | 550 € |
| 4e | 368 € |
| 5e | 600 € |
| 6e | 820 € |
| 7e | 820 € |
| 8e | 823 € |
| 9e | 852 € |
| 10e | 571 € |
| 11e | 498 € |
| 12e | 580 € |
| 13e | 410 € |
| 14e | 593 € |
| 15e | 474 € |
| 16e | 630 € |
| 17e | 673 € |
| 18e | 473 € |
| 19e | 297 € |
| 20e | 503 € |
| Boulogne-Billancourt | 500 € |
| Issy-les-Moulineaux | 318 € |
| Levallois-Perret | 467 € |
| Neuilly-sur-Seine | 621 € |
| Clichy | 302 € |
Une liquidité variable selon les zones
Le temps de commercialisation sur Ubiq des espaces de coworking varie considérablement. Le 18ème arrondissement affiche la performance la plus rapide avec seulement 52 jours, tandis que le 2ème enregistre 72 jours, confirmant la forte demande dans ces secteurs dynamiques.
Location de bureau opéré : l'alternative clé en main
Un marché en phase de maturité
Le bureau opéré à Paris représente 359 950 m² en 2025, avec des acteurs majeurs comme Deskeo (80 472 m²), INSITU (50 635 m²) et Les Nouveaux Bureaux (27 795 m²). Ce modèle de location clé en main séduit les entreprises recherchant stabilité et flexibilité.
Evolution des acteurs du TOP 20 des Bureaux opérés depuis 2022
| Acteur | 2022 (m²) | 2023 (m²) | 2024 (m²) | 2025 (m²) | Positionnement & Avantages (2025) |
|---|---|---|---|---|---|
| Deskeo | 84 940 | 85 000 | 73 514 | 80 472 | Leader national ; haute flexibilité ; adapté aux entreprises de 5 à 100 postes. |
| INSITU | — | 52 281 | 52 281 | 50 635 | Positionnement premium ; grands plateaux ; cible les entreprises haut de gamme. |
| LNB | 15 000 | 19 210 | 20 250 | 27 795 | Consolidateur majeur ; forte présence parisienne ; intégration d'actifs MyExGroup. |
| HIPTOWN | 8 604 | 17 962 | 32 550 | 24 790 | Modèle hybride coworking/bureau opéré ; idéal pour PME en croissance. |
| Comeandwork | 7 100 | 7 847 | 9 892 | 18 696 | Réseau dense en quartiers d'affaires ; racheté par Chez Raoul. |
| Yourplace | — | — | 12 173 | 17 690 | Soutenu par Gecina ; croissance rapide ; standard de qualité élevé. |
| Joro | — | 6 197 | 6 057 | 13 984 | Croissance record (+130%) ; espaces à taille humaine et conviviaux. |
| SnapDesk | 8 902 | 10 112 | 14 427 | 13 623 | Modèle multisite ; permet une grande flexibilité de localisation. |
| WeWork | 15 835 | 14 335 | 12 845 | 12 845 | Espaces premium ; image internationale ; pour grandes équipes. |
| Volum | 18 130 | 20 434 | 24 238 | 12 132 | Positionnement accessible ; vaste réseau ; proximité appréciée. |
| Morning | 16 527 | 8 527 | 19 100 | 8 675 | Expérience utilisateur premium ; design iconique Morning. |
| Gustave Collection | — | — | 7 456 | 7 456 | Ultra-premium ; effet "boutique hôtel" pour entreprises exigeantes. |
| BOPE | — | — | 4 489 | 6 500 | Espaces qualitatifs ; dimension humaine et simplicité opérationnelle. |
| Allday | — | — | 4 050 | 6 377 | Réseau dense ; attractif pour équipes en mouvement. |
| SORA | — | — | — | 5 686 | Excellent rapport prix/qualité ; solutions agiles. |
| Urban Station | — | — | — | 5 404 | Positionnement innovant ; pour équipes créatives ou projets temporaires. |
| Reflex | — | — | 4 259 | 5 029 | Espaces fonctionnels ; attractif pour TPE/PME. |
| Wellio | — | — | 8 050 | 4 550 | Filiale Covivio ; offre premium inspirée de l'hôtellerie. |
Quelle est l’évolution du nombre de m2 de Bureaux opérés depuis 2021 ?
| Année | m² de bureaux opérés | Nombre d’espaces / adresses |
|---|---|---|
| 2021 | Non communiqué | 241 bureaux opérés |
| 2022 | 198 462 m² | 288 adresses |
| 2023 | 290 173 m² | 403 adresses ; 593 bureaux opérés |
| 2024 | 357 429 m² | 498 adresses |
| 2025 | 359 950 m² | 553 adresses |
En 2025, le marché de la location de bureau à Paris, et plus particulièrement celui du parc de bureau opéré , atteint un nouveau palier de maturité. Le parc totalise 359 950 m², pour une progression annuelle contenue à +0,61 %.
Location de bureau à Paris : Une demande dynamique
Les arrondissements les plus recherchés pour la location de bureau flexible sont le 2ème, 9ème et 8ème, portés par leur excellente accessibilité et leur forte densité d'espaces. Le 1er, 10ème, 3ème et 11ème suivent de près, confirmant l'attractivité du centre élargi.
Une clientèle fidèle au flexible
82% des demandes proviennent d'entreprises déjà installées en bureau flexible qui choisissent d'y rester lors de leur déménagement. Cette fidélité témoigne d'une adoption durable du modèle par les organisations.
Durée d'engagement en hausse
La durée moyenne d'engagement atteint 14,3 mois en 2025, confirmant que le bureau flexible n'est plus une solution temporaire mais un choix stratégique pérenne. Les entreprises trouvent dans le bureau opéré un équilibre optimal entre agilité et ancrage
| Année | Durée moyenne d'engagement (mois) |
|---|---|
| 2021 | 16,5 |
| 2022 | 12,8 |
| 2023 | 11 |
| 2024 | 14 |
| 2025 | 14,3 |
Combien de temps dure une recherche de bureaux sur Ubiq ?
Le temps de recherche moyen s'établit à environ 40 jours pour les bureaux privés et 53 jours pour les plateaux indépendants, bien inférieur au bail traditionnel. Les négociations sont également plus fluides, avec un écart moyen de seulement 5,33% entre le prix affiché et le prix signé.
| Année | 10-20 postes (jours) | +20 postes (jours) |
|---|---|---|
| 2022 | 36 | 50 |
| 2023 | 41 | 54 |
| 2024 | 34 | 61 |
| 2025 | 34 | 53 |
Que représente le bureau flexible dans les transactions immobilières parisiennes depuis 2023 ?
(en milliers de m² signés)
| Année | Demande placée en bureau traditionnel | Demande placée en bureau flexible (coworking + bureau opéré) |
|---|---|---|
| 2023 | 595k m² | 126k m² |
| 2024 | 640k m² | 149k m² |
| 2025 | 516k m² | 153k m² |
Parc de bureaux flexibles
Ensemble des surfaces de bureaux exploitées en bureaux opérés ou coworking, c’est-à-dire : Espaces offrant une solution clé en main (services inclus, flexibilité contractuelle, aménagement fourni). Exploités par des opérateurs spécialisés (Deskeo, Morning, Wojo, IWG, etc.). Loués en postes, plateaux clés en main, ou abonnements flexibles. Il s’agit donc du stock total de bureaux flexibles disponibles sur le marché dans une ville donnée.
Parc marchand de bureaux
Ensemble des surfaces de bureaux privées considérées comme commercialisables, c’est-à-dire : - Excluant les bureaux du secteur public (administrations, collectivités…) - Excluant les bureaux détenus par des propriétaires occupants - Comprenant uniquement les surfaces destinées à la location ou à la vente, occupées ou vacantes. C’est la base de référence pour mesurer la part que représente le flexible dans le marché total d’une ville.
Taux de pénétration du bureau flexible
Indicateur mesurant la part relative du bureau flexible dans le marché total des bureaux. Il permet d’évaluer la maturité et la progression du modèle flexible dans chaque ville Le taux de pénétration est calculé selon la formule suivante : Taux de pénétration = (Parc de bureaux flexibles / Parc marchand de bureaux) × 100
Evolution du Taux de pénétration du bureau flexible à Paris
En 2025, le taux de pénétration du bureau flexible continue de gagner du terrain dans la capitale. Le 9ᵉ arrondissement confirme son rôle de hub central avec un taux record de 14,7 %, suivi du 2ᵉ et du 3ᵉ, tous deux au-delà de 12 %. Le 18ᵉ arrondissement progresse fortement et dépasse désormais les 11 %, porté par l’ouverture de nouveaux espaces de coworking. À l’inverse, les 7ᵉ, 15ᵉ et 16ᵉ arrondissements restent en retrait, malgré un stock important de bureaux, avec des taux compris entre 1,4 % et 2,5 %. En proche périphérie, Levallois (3 %), Neuilly (3,9 %) et Clichy (3,8 %) s’affirment comme des zones dynamiques pour le flex.
Globalement, Paris poursuit sa transition vers des solutions plus agiles, illustrant une demande croissante pour des espaces flexibles adaptés aux nouveaux usages.
| Arrondissement / Ville | 2024 (%) | 2025 (%) |
|---|---|---|
| 1er | 5 | 12,3 |
| 2e | 7,3 | 7,3 |
| 3e | 7 | 12,5 |
| 4e | 4,5 | 4,4 |
| 5e | 7 | 5 |
| 6e | 4,6 | 6,1 |
| 7e | 1 | 1,4 |
| 8e | 5,9 | 6,1 |
| 9e | 14 | 14,7 |
| 10e | 7,3 | 7,3 |
| 11e | 4,6 | 4,3 |
| 12e | 4,2 | 5,1 |
| 13e | 2 | 3,1 |
| 14e | 5,8 | 6,8 |
| 15e | 1,5 | 1,4 |
| 16e | 2,9 | 2,5 |
| 17e | 5 | 5,3 |
| 18e | 9,3 | 11,4 |
| 19e | 0,6 | 0,8 |
| 20e | 1,8 | 6 |
| Levallois-Perret | 1,5 | 3 |
| Neuilly-sur-Seine | 4 | 3,9 |
| Clichy | 2 | 3,8 |
| Boulogne-Billancourt | 1 | 1,9 |
| Issy-les-Moulineaux | 2,3 | 1,9 |
Mis à jour le 13/01/2026
